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億単位の不動産への投資に、 口コミだけで人が集まる秘密とは?

2016年08月08日 公開

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「銀行の融資」と「出口戦略」がカギ!

不動産投資に興味を持つビジネスパーソンの間で、知る人ぞ知る存在になっているのがアルファ・インベストメントだ。中古マンションの1棟買いに特化し、顧客の支持を勝ち取った同社の強みとは何か? 上山眞文社長にお話をうかがった。

 

銀行の厳しい審査を経て、融資が出る物件を紹介する

 これまで広告宣伝費をいっさいかけることなく、確固たる評価を得る存在となったアルファ・インベストメント。その秘密は、事業の出発点にあった。

「もともと、当社がお客様に投資物件を紹介する事業を始めたきっかけは、永住権のない外国人の方が不動産投資をしたいと相談に来られたことです。ご存じのように、永住権がないと住宅ローンを組むのさえ難しく、投資用ともなるとまず融資は受けられないと言われていました。しかし、当社では銀行と協力して、半年かけて融資をつけたのです。

 不動産オーナーになられたその方は金融系のお仕事をされていたので、金融系のお知り合いに『アルファ・インベストメントに頼んだら収益物件を買うことができた。すごいよ』と当社を勧めていただいた。その結果、口コミでお客様が増えていきました」

 金融業界で働く投資のプロの口コミから始まって、紹介だけで顧客を増やし続けてきたのだ。

 同社が紹介する不動産が投資対象としてハイパフォーマンスなのには、もちろん理由がある。

「当社で扱っているのは基本的に1都3県の物件です。まれに高利回りを追求したり、地の利があるからということで他の大都市圏の物件を扱うこともありますが、あくまで例外です。

 なぜ首都圏なのかといえば、日本全体で少子高齢化が進み、人口が減っていく中で、首都圏だけは人口減少の可能性が少ないから。今の首都圏の機能を維持していくためには就労人口を減らすわけにはいかないということで、ビザの緩和など、外国人労働力受け入れ策の検討を政府が行なっているくらいです。就労人口が減らなければ、賃貸物件のニーズも減りません。

 つまり、不動産投資の最大のリスクである空室リスクが、首都圏は低い。だから、投資対象として魅力があるわけです」

 もちろん、首都圏の物件ならなんでもいいというわけではない。

「最も重要なのは立地。駅の近くが基本です。駅から徒歩5分圏内にある賃貸マンションと15分圏内にある賃貸マンションで、競合の数がどれだけ違うか、一目瞭然でしょう。駅から離れるほど空室になりやすくなり、そのぶん家賃が安くなり、投資効率が悪くなります」

 価値の高い物件を厳選してきたからこそ、物件の買い増しをするリピート率も高い。

「良い物件は、一生懸命に探すと見つかるものです。当社では、『見つけた物件をいったん自社で買う』というスキームで動いているので、情報が入ってきやすいということもあります。『アルファ・インベストメントに良い物件を教えれば、すぐに買ってくれてお金になる』というわけです。

 当社の営業スタッフが何をしているかといえば、常に『収益物件はないですか?』と不動産を扱う各社に電話をかけているのです」

 自社でいったん物件を買い、顧客に売るというスキームを取るということは、物件の品質に責任( 瑕疵担保責任)を負うということでもある。顧客を第一に考える同社の姿勢の表われだ。

 駅近など、優良な条件を備えた物件は、言い換えるなら、「銀行の融資がつく物件」でもある。

「1億円の預金がある方でも、全部を不動産投資に使うわけにはいきません。その一部を使って、残りは銀行の融資を受ける形になります。

 ということは、我々が取り扱うのは『銀行の融資がつく物件』であることが条件。銀行が融資するのは、空室になりにくく、家賃が安定した物件です。不動産投資で一番大きなリスクを取っているのは、実は、融資をする銀行ですから、当然、しっかりと物件の評価をされます」

 不動産投資のプロの目に加え、銀行という第3者の目にも適う物件を紹介する。この手堅さは、アルファ・インベストメントならではの魅力だろう。

 

出口戦略まで見据えた高いコンサルティング力

 アルファ・インベストメントで扱う物件は、価格にして1億~5億円の物件もある。購入にあたって、いかに銀行から有利な融資をつけるかも、同社の腕の見せどころだ。

「お客様の資産、何棟持ちたいのか、ゴールはどこなのか、などによって、ご提案する物件を変えるのは当然です。金融機関によって融資が得意な物件が違うので、物件に合わせて融資を受ける銀行を変えることになります。

 ここで活きるのが、我々の経験です。『この物件で、この家賃収入なら、これくらい出してくれるはず』『このタイプの物件なら、○○銀行の××支店さんが融資してくれやすい』といったデータをたくさん持っているから、お客様に有利な融資をお手伝いできるのです」

 同社の強みは、「出口戦略」まで見据えたサポートにもある。

「物件が増えてきたので、お客様に購入していただいた物件の管理は他社に委託するようになりましたが、もちろん、お客様の利益を最大化するよう万全を期しています。だからこそ、物件を売るときにも、当社を指名していただけています。

 お客様が物件を売るときには、きれいに修繕するように提案しています。物件の価値を高められますし、修繕費は経費に計上できるので、お客様が得る利益を高められるからです。また、次の買い手の方にも安心して購入していただけます。

 当社がいただいている利益は意外と少ないですよ(笑)。競合が10~15%という中、当社は平均5%くらいですから。

 それでも当社が健全な経営をしていられるのは、物件を持っていただいて終わりではなく、物件を売るときにもお手伝いさせていただくことで、物件の取扱件数が多くなっているから。それができるように、お客様と信頼関係を築いているからこそです」

 

金利が低い今、正社員に絶好の投資法

 不動産投資に魅力を感じつつも、いざ実際に挑戦するとなると……と、尻込みしている人も少なくないだろう。だが、その堅実さこそが、不動産投資に向いている証拠かもしれない。

「実は、経営者の方が不動産投資のための融資を受けるのは難しい。たとえ利益を上げている会社でも、『いつ、どうなるかわからない』と銀行は評価するからです。その点、そう簡単にクビにならない正社員には、安心して融資をしてくれます。

 現在、投資用の不動産を買うために組むローンの金利は住宅ローンの金利と変わりません。1%を切ることも多々あるという良い時機。今こそ、不動産投資の魅力に、ぜひ触れてみていただきたいと思います」

iyashi


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