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副収入のキーワードは「気楽」と「安定」

2016年08月09日 公開

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子どもの将来のために、自分の老後に備えて、いかに資産を作っていくか。貯蓄に励んだところで金利など雀の涙。ならば投資……といってもリスクは怖い。いったいどんな資産運用がいいのか、迷える子羊に投資のプロがアドバイスする。

牛込雄一(株式会社ANNEX・NEO代表取締役)
1970年生まれ。大手老舗ディベロッパーに入社し、営業部統括本部長としての経験を経て、1997年独立。賃貸管理業・ディベロッパー事業、建物管理事業とマンション投資では欠かせない3つの事業を展開し、2011年中古マンション投資専門会社である株式会社ANNEX・NEOを設立。不動産投資セミナーを開催し、自ら講演も行っている。著書に『不動産投資は東京17区! 中古ワンルームを選ぶ! 改訂版』(東洋出版)がある。

 

リスク管理にあくせくする投資は続かない

ローリスクで長期安定。不労所得を確保せよ

 年金支給開始年齢は上がり、年金支給額は下がり、このままでは近い将来、年金なんかもらえなくなるのでは? そんな話が冗談では済まなくなってきている。もはや老後の生活資金は自分で用意するしかない時代となっているが、諸兄は何か手を打っているだろうか。

 生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」によると、現在のところ、夫婦二人でゆとりある老後の生活をするために必要な資金は、月額約35万円。だがそれだけでは足りない。もしどちらかが病気になったり、施設に入ったりすれば、大幅に出費がかさむ。平均寿命84歳……長い老後の生活資金をどうやって貯めれば良いのだろうか。

 自分が働いて稼げる金額には限界がある。それでは足りないということになれば、お金を働かせる投資が選択肢にあがってくる。投資といえば少し前までは投資家と呼ばれる一部の人々のものだったが、今やこの超低金利時代、貯蓄では利子による利殖が望めなくなったため、にわかに素人も投資に手を出す時代になっている。

 株やFX、不動産など、投資対象によって多少異なるが、投資には大まかに分けて「安く買って高く売り利益を得る」資産運用と、「買ったものに利益を生ませる」資産運用の、2つの方法がある。今、投資のプロが初めて投資を考える人に勧めるのは、「大やけどをするリスクが少ない」後者の方だとか。前者は上手く当たれば大きな利益を手にすることも可能だが、悪くすればすべてを無くす、ハイリスクハイリターンタイプ。また大きく儲けるためには経済の動きや政情を細かくチェックする必要があるため、初心者、しかもまだ現役で働いている人には荷が重い。後者の場合、もっとも重要なのは最初に何を買うかだ。それさえ間違えなければ、大損をする可能性は低い。利益が大きく増えるケースは少ないが、安定的な副収入を得ることができるローリスクミドルリターンタイプ。しかしミドルリターンと侮るなかれ。着実に永く利益をもたらすものに投資すれば、長生きしても安心の不労所得が得られるのだ。

 

プロのおすすめは不動産で家賃収入

 では実際のところ、最初に買うべき、永く利益をもたらす、ローリスクミドルリターンタイプの投資とは何なのか。配当金の高い株というのもひとつの手だが、株券や外貨預金などは、経済や政情の変化であっという間に紙くずになる恐れもある。その点、手元に確かな物が残る不動産投資は、ローリスクミドルリターンという点でかなりポイントが高い。「いやいや、不動産を買うお金なんて……」と、いきなりハードルが上がったと思うかもしれないが、不動産投資は銀行から借り入れをしてできる唯一の投資なのだ。超低金利時代の今だからこそ、不動産購入の資金も、非常に低い金利で借りられる。優良物件なら家賃収入も高く、その家賃で十分借入金の支払いができるため、自分が購入した不動産の支払いを、自分の財布を痛めずに行えるのだ。まさに最初に行うべき投資として適している。

 

失敗しない物件のおすすめは築浅中古物件

 ……と、ここまで読んで「そんなうまい話があるわけがない!」と思うのは当然。むしろそのくらい投資話には慎重でいい。この話はすべての不動産投資に当てはまるわけではない。不動産投資業界歴25年のプロ、(株)ANNEX・NEOの代表取締役、牛込雄一氏に失敗しない物件選びについてアドバイスを求めた。

「いくつかポイントはありますが、私のおすすめは区分ワンルームマンション、それも築浅中古物件です。築年数がまだそれほど経っていない中古物件は、例えば新築で2500万円だったものが1500~1800万円くらいで購入できます。リフォームすれば内観は新築同様になりますし、設備も新築とほとんど変わりません」(牛込氏)

 また値段だけでなく、さまざまな面で中古物件は安全だという。

「新築物件の価格は、ディベロッパーが『このくらいの価値がある』と判断したある意味“言い値”。しかし中古物件は市場が判断した“適正価格”です。また建物の不具合がないか、周辺環境はどうかといった、建物としての実績もわかっていますので、価値がわかりやすい点も、中古物件を勧める大きな理由です」(牛込氏)

 

家賃収入が途絶えない入居者目線の物件選び

 実際、牛込氏率いる(株)ANNEX・NEOでも、販売しているのはすべて中古物件。それも都心の厳選した17区にあり、駅徒歩9分以内の物件と、条件を絞って紹介する。

「その理由は、入居者目線で物件を選んでいるからです。不動産投資で家賃収入を得て、それで借入金を支払うなら、家賃収入が途絶えない、つまり入居希望者が多い物件でなければ駄目。当社で扱う物件は単身者向けなので、それらの人々が求める人気エリア、駅からの距離、住環境や設備など、条件に合った物件を厳選した結果です」(牛込氏)

 

家賃保証サービスの設定

自分たちの選んだ物件に間違いはないという自負から、ANNEX・NEOでは家賃保証サービスを設定している。これは入居者が退去して、空室になっても、その間の家賃をオーナーにANNEX・NEOが保証するというものだ。

「これは私どもがお勧めした物件が、何ヶ月も空室になることはあり得ない、人気物件だという自信があるからこそできるサービスです。退去から次の入居まで、清掃やリフォームなど物理的に部屋を貸し出せない期間はありますが、それ以上に入居者が決まらない=家賃収入が入らないような物件では、投資する意味がない。そんな物件をお客さまに勧めるようなことはしません」(牛込氏)

 

面倒な管理業務はなし? そんなおいしい話、あり?

「多くのお客さまが『大家になる!』ということに戦々恐々となさいますが、当社の場合は投資して物件を購入したあとは、ほとんど通帳管理だけなので、みなさん『拍子抜けした』とおっしゃいます。正直言って、会社勤めなど他の仕事をしながら、大家として実際に入居者の管理をするのは通常不可能ですが、当社の場合、入居者の募集から入居審査、契約業務、入居中の集金からトラブル対応、契約更新業務、退去の際の解約受付や立ち会い、リフォーム業者の手配、精算業務まで、すべて当社が管理業務を代行しますので、オーナーは月々の家賃振込や借入金の引き落としを通帳で確認するだけ。当社で投資物件のオーナーになられた方は、購入を検討する際に物件を見に行っただけで、購入後は1回も行かない方がほとんどです」(牛込氏)

 

気楽に安定した副収入を得て老後に備える

 プロが「自分が家賃を保証してもいい」とまでいう物件なら、投資先としても心配はなさそうだ。しかもそのあとの面倒な賃貸管理業務もすべて肩代わりしてくれるなら、仕事に支障を来すこともない。超低金利を逆手にとって、不動産という現物資産を手に入れて、気楽に安定した副収入を得て老後に備える。

堅実な投資を目指すのであれば、リスクを下げる保証・サービスや、手間をかけずに安定した収入を得られる「しくみ」をしっかりと理解した上で始めることが肝心だ。

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