「不動産投資」始める前に必ず知っておくべきこと

中古アパート／努力次第で高利回りに

　区分マンションよりも高い利回りを取りたい。けれども、投資できる金額は限られている、という場合は、中古アパートを買うのがいいでしょう。私も、初めて買った物件は、1,980万円の築16年のアパートでした。

　購入価格は数千万円のものが多いですが、今は低金利なので、4,000万円を20年ローンで借りても、月の返済額は約20万円です。

　ただし、区分マンションと違って、黙っていても入居者が決まるというわけにはいきません。

　インターホンやキッチンの蛇口などを新しいタイプのものに交換する。和室を洋室に変える。建物の名前を格好の良いものに変える、というように手を加えて、物件の価値を自分で高める必要があります。

　こうした「経営努力」に加えて、入居者をすぐに見つけてくれる管理会社を選び、良好な関係を築くことも重要です。

　管理会社にも、つきあいたいお客と、それほどでもないお客がいます。

　どんなお客とつきあいたいか、ご自身の仕事で考えてみてください。大口のお客はもちろんですが、そうでなくても、連絡がすぐについたり、判断のスピードが速かったりすれば、つきあいやすいでしょう。

　管理会社も同じです。修繕費が必要になったりトラブルが生じたりしたときに、連絡をすれば、すぐに対応してくれるお客の物件のほうが、入居者をつけたくなるものです。

　もちろん、熱心さや人柄も関係してきます。

　管理会社と話をするときは、「この『貸家業』のリーダーは自分だ」という気持ちで振る舞うべきだと、私は思っています。空室を出さないという、同じ目標に向かって進むチームの一員だと思ってもらうことが大切だからです。

　よく「地域平均の空室率」を気にする人がいますが、空室になるかどうかは、こうした労力をかけるかどうかによるのであって、地域平均など関係ありません。

　実際、私が持っている物件の中には、地方の田んぼに囲まれたアパートもありますが、そんな条件でも、空室率が10％を超えることはありません。

　このように、努力次第で高い利回りを狙える中古アパートですが、デメリットは、RCに比べて銀行の評価額が低いこと。担保にしても、あまり大きな金額は借りられません。アパートだけでは、規模の拡大に限界があります。