人生100年時代を見据え資産形成を考える

2019年11月11日公開
2023年02月24日更新

《PR》提供：日本ホールディングス株式会社

個人投資家のための不動産投資セミナー・レポート

老後の心配をしながら生きるのではなく、老後を楽しみに待つ生き方をしたいと願う個人投資家に、今、買うべき不動産とは何かを不動産投資のプロたちがアドバイス。その一部を紹介する。

先行き不透明な時代をいかに生き抜くか。

まずセミナーの冒頭では、基調講演として、不動産投資会社を運営するかたわら、自らも個人投資家として不動産を所有する午堂登紀雄氏が登壇。

「今後、日本ではますます進む高齢化＋生産人口減少のインパクトを受け、全産業において斜陽化が進みます。そうなれば給与が上がらず十分な貯蓄が出来ません。老後は年金だけで暮らせない人が増加し、福祉が破綻する可能性も大きい。そんな状況下で、若いときに作った貯蓄を切り崩して、老後を暮らすのは不安すぎます」

という、ショッキングではあるが直視せざるを得ない現状から始まり、「働ける年齢の時から、働かなくても稼げるしくみを作る」ことの重要性を説く午堂氏は、自身が保有する区分保有のマンション数室と、戸建て物件、さらに一棟買いしたマンションの購入価格や家賃収入、借入金の収支なども、セミナー参加者限定で公開し、聴衆が実感できる数字を示して、不動産投資のメリットデメリットを解説した。

セミナー参加会社は7社。都心に絞って物件を持つべき、いや地方でも将来性があれば買いだ、長く稼ぐなら新築がよい、すでに入居率が安定しているとわかっている中古が安心といったように、各社違った投資成功メソッドを持っており、聴衆はその違いを聞き比べて、自分に合った不動産投資とは何かを考える、参考資料として持ち帰った。

中でも聴衆の興味を惹いたのが、京都市内というピンポイントに絞って、新築物件のみを扱う日本ホールディングス（株）だったようだ。多くの人にとって京都=観光地というイメージが強く、そこで不動産投資という発想はなかったからだろう。しかし京都では慢性的に単身者用マンションが不足している実情から話が始まり、それを必要としているのが大学生であること、少子化の中で市外にキャンパス移転していた大学も再び市内に機能集約していること、少子化が進めば進むほど、上位大学だけが残るため、京大をはじめとする一流大学が集まる京都市内には、ますます学生が集まる傾向にあることなど、この見通しがきかないご時世でありながら、将来にわたって京都が単身者であふれる街であり続ける、かなり手堅い予測が示されると、聴衆の中で、投資物件として京都を眺める気持ちが高まったようだ。さらに大型マンションが作れない=供給過多になりにくい、京都独特の建築ルールに話が及ぶと、京都ブランドの強さを改めて感じ、ますます不動産投資先として、という目線で京都を見る気持ちが強まっていく。京都で一番多く新築マンションを手がける日本ホールディングス（株）でありながら、過去5年間で販売した物件がわずか１０００戸程度という数字から、いかに京都の不動産争奪戦が厳しいものかがうかがえる。次に物件が売り出されるときには、逃さずに入手したいと考える投資家も多かったに違いない。

数多くある資産運用の選択肢の一つとして、不動産投資を考えている個人投資家にとって、幅広い選択肢を示す機会となった今回のセミナー。

単身者向けマンションへの投資は、京都以外でも人気です。しかし私は絶対的に京都が強いとみています。それは、京都が千年の都の街並みを保っていこうと、官民一体で努力しているからです。古都の風情を守るには、今以上に住宅を建てることは出来ない。つまり供給過多になりようがないのです。

昨今、首都圏では大規模な再開発が各地で行われており、タワーマンションが駅周辺に林立し、一気に住人が増える現象が起きています。京都の建物も多くが老朽化していますが、大規模な再開発は行われないのでしょうか。

そもそも京都の中心地では「ウナギの寝床」と称される、間口が狭く奥行きが長い形状の土地が多く、マンションを開発しようにも、数件まとまって入手できないと、広い土地にはなりません。

また、三方を山々に囲まれた地形も、京都で大規模開発ができない大きな要因です。東京や大阪、名古屋は、市街地を大規模に開発するために、海を埋め立てて土地を作ることが可能でした。しかし、京都は三方を山々に囲まれ、その自然が観光資源でもあるため、徹底して保存するというのが京都市の方針です。　

戦後、ある程度、南方向に住宅地が広がりましたが、これ以上開発のために土地を広げる発想は京都にはありません。

さらに市街には、太平洋戦争の戦災が少なかったおかげで、約千二百年前の平安京の街がそのまま残っています。これを守るため、京都市は厳しい建築規制を、さらに厳しくしています。平成19年に施行された新景観政策により、それまでも他の都市に比べるとかなり厳しかった高さ制限が、さらに厳しくなりました。以前45mまでだったのが、31ｍに変更されたため、マンションならおよそ11階建てが限度となりました。しかもこの31ｍが許可される地域はそれほど多くなく、ほとんどが20ｍや15ｍが上限の地域です。

そこにもう一つ、京都ならではの建物規制があります。それは特に世界遺産周辺を中心とした、高さとデザイン規制です。例えば五山の送り火が指定された場所（視点場）から完全に見えるように、その視線上にある建物は、それを遮らないように高さを規制されるなど、京都以外ではありえない規制でしょう。

この厳しい高さ規制に加え、容積率の低さもあります。京都は平安京が今も街の原型となっているため、道路幅員が小さく、建築基準法で容積率が厳しく制限されます。これでは高度利用ができず、開発自体が非常に難しいのが現状。大規模な再開発など、とても出来る街ではありません。

めまぐるしく状況が変わる現代でありながら、京都という特殊な街では不動産の未来が見える。住宅が供給過多になり得ない街だからこそ、安心して長期保有をおすすめできるのです。