不動産オーナーの不安を解消する「家賃保証」の仕組みと意義

家賃の滞納は不動産投資の大きなリスクの一つだ。特に昨年からのコロナ禍で、これまで以上に不安が増している。では、そのリスクを軽減してくれる「家賃保証」というサービスがあるのをご存じだろうか。

フォーシーズ㈱は家賃保証のビジネスを通じて、オーナーにも入居者にも細やかなサービスを行なっている。「社会貢献が目的」と語る社長の丸山輝氏に詳しくうかがった。（取材・構成＝福井壽久里、写真撮影＝長谷川博一）

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不動産オーナーのリスクを軽減する

――不動産経営をするオーナーにとって一番のリスクは家賃滞納だろう。利益回収の滞りは不動産所有の非常に大きなリスクと言える。フォーシーズ㈱では、家賃支払いが困難な借主の支払い能力を保証する家賃債務保証システムを提供している。家賃滞納時には全額立て替えによってオーナーのリスクを回避。賃貸契約をスムーズにし、安心した不動産経営をサポートする。

丸山「不動産を所有しているというと、何もしなくても利益を得ることができると思われがちですが、実際には巨額の負債を背負うリスクと常に隣り合わせなのです。

最たるリスクが、家賃滞納。ローンを組んで物件を購入した場合には毎月の家賃が滞ることでオーナー様は返済することができなくなってしまいます。

本来、賃貸契約において貸主（オーナー）と借主（入居者）の責務は同等なはずですが、家賃を滞納されてしまうと負債を抱えるのは貸主です。特に2020年の民法改正によって、連帯保証人の制度が見直されたことにより、貸主が負うリスクは大きくなりました。

フォーシーズはオーナー様と入居者様の間に入り、家賃滞納が発生した場合に、全額立て替えをいたします。金融機関の３営業日以内と迅速に手続きが行なわれることで、オーナー様には家賃分の現金が入り、入居者様の状況を問わず、変わらずに賃貸経営を継続することが可能となるのです」

――同社社長の丸山輝氏は、18年前に家賃債務保証のシステムを知ると、いち早く参入。オーナーと入居者の間にフォーシーズが入ることで入居者は保証され、オーナーの家賃滞納への心配はほぼゼロに。双方にとって安心を生むWin‒Winの賃貸借契約が可能になった。

「管理会社やオーナー様が直接、滞納について入居者様と話すと、感情的になることが多いのです。支払いを求められた入居者様は、『このビルはネズミが出て不衛生だ』『設備に不具合がしょっちゅう出る』など、滞納の非を認めるどころか、オーナー様への不満が噴出することも。オーナー様側も不当な行為をされているため、お互いに不満をぶつけ合うケースも少なくありません。

その点、フォーシーズが家賃を保証し、双方の直接対話を避けることで、事態は丸く収まり、継続を承諾されるオーナー様がほとんどです」

――それでも家賃滞納が続く入居者には、裁判などしかるべき処置で強制執行が行なわれることもある。その場合も明け渡しが終わるまで、フォーシーズが家賃の立て替えをする。一方で、生活に困窮し家賃が払えない入居者に対しては、提携しているフードバンクからの食料支援なども行なっている。

家賃保証で人も企業も徹底支援

――家賃保証の会社がなぜここまで、入居者に対してサービスを提供するのか。それは同社が仕事を通じて、社会貢献を理念に掲げているからに他ならない。

「全国の自治体と提携し、生活弱者と呼ばれる方の賃貸契約時の保証も請け負っております。

高齢で身寄りのない方は、保証人がいないと賃貸借契約をすることが難しいものです。弊社ではそうした方の保証もし、亡くなられた際には部屋の清掃から遺品の整理までをお引き受けします。

また弊社では、月の家賃が1000万円におよぶようなショッピングモールの店舗・オフィス・貸地・倉庫等の事業用物件についても、マンション・アパート・一戸建てと同じく家賃保証を行なっております。

こうした高額な家賃の保証を引き受けることは、弊社も大きなリスクを背負うことになります。しかし、仮に入居希望の企業が家賃を支払える見込みがないという理由で契約を結べなかった場合、本来生まれるはずであった経済活動がなくなってしまうのです。こうした日本経済の損失を少しでも防ぐため、高額家賃保証を行なっております。

多額の資金を要するため、フォーシーズでは営業所は簡素に、移動は車でなく専用バイクにするなど、社をあげてコスト削減に努めています。
住居用の家賃保証で、お一人お一人への貢献を。事業用の高額保証で、日本経済という大きな視点での貢献を。社会貢献はフォーシーズの使命であると考えています」