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不動産投資の「黄金法則」は「富山×東京」の二刀流投資だ!

2018年03月13日 公開

《PR》提供:朝日不動産株式会社

東京都と富山県

「不動産投資はやっぱり都心ですべき?」「それとも利回りのいい地方で?」……そんな悩みを超越した投資法がある。それが、「ミッキー」というミドルネームで知られる朝日不動産社長、石橋正好氏が提唱する「二刀流」不動産投資だ。それは一体どういうもので、どんなメリットがあるのか。詳しくうかがった。
 

石橋正好(朝日不動産株式会社代表取締役)
国際ライセンスCPM(米国認定不動産経営管理士)の資格を取得。ミドルネーム「ミッキー」を名乗り、「ミッキー塾」を開催、地方都市富山にて最新の情報を提供している。CPM(米国認定不動産経営管理士)、宅地建物取引士、二級建築士、マンション管理士、AFP(二級ファイナンシャルプランナー)、上級相続支援コンサルタント(日管協認定)、二級愛玩動物飼養管理士、レジデンシャルセキュリティーアドバイザー。

 

不動産投資で破綻する人の特徴とは?

「不動産投資の目的、それは老後の安心のためのツールであり、いかに確実に、リスクを最小限にするかが重要である」……私が皆様にお伝えしたいことは、このひと言に尽きます。

というのも、かくいう私自身がかつて、バブル時代に大失敗をしたからです。そして、「同じ思いを誰にもさせたくない」という一心で仕事をする中でたどり着いた結論が、この「二刀流投資」なのです。

その前にまず、「不動産投資に失敗する人」の典型例をご紹介したいと思います。

不動産と貸借対照表現在は不動産価格が上昇を続け、景気のいい話が聞こえてきます。書店に行けば「わずか3年で年間家賃収入3億円突破!」といった威勢のいい本が並んでいます。ただ、私はそれを深く危惧しています。こうした話の多くは借り入れを極限まで行なった結果であり、単に総資産が増えただけの場合が多いからです。

不動産投資というのはまさに「経営」です。では、経営には何が必要かといえば、決算書です。ビジネスマンの皆様なら、貸借対照表(BS)や損益計算書(PL)を見たことがない人はいないでしょう。

BSで重視されるのは、自己資本比率です。自己資本がなくなってしまえば債務超過となり、事業を継続できなくなるからです。そしてこれは、不動産投資でも同じことです。
 

過去の大失敗を教訓に安全・確実な投資法を!

私は安全な不動産投資のためには自己資本比率20%以上を推奨していますが、先ほどのようなケースの多くは過剰な借り入れをして、多額の投資を行ないます。問題は、不動産の価値は徐々に減っていくということ。

バブル時代と違い、現在は黙っていても地価が上がっていくような時代ではありませんし、仮に地価が下がらなくても、建物の価値は確実に減っていきます。その結果、債務超過になってしまうのです。

「一時的に債務超過になっても、いずれ回復するのでは」と考える方もいるかもしれませんが、問題は「再投資」に回すお金が不足することです。債務超過になると、銀行はそれ以上の融資をしてくれません。一方、物件は必要に応じてリニューアルなどの再投資をすることで、いつまでも魅力を保つことができます。逆に言えば、再投資をしないと魅力を失い、空室が増えたり家賃が下がったりして、インカムゲインがずるずると減っていく。すると、さらに再投資に回すお金がなくなる……。

まさにこれこそが、私がバブル後に陥った状態なのです。当時、最大38億円を借りて物件を建てまくりました。そして、それがことごとく裏目に出て、資金繰りの恐怖に直面することになったのです。その後、なんとか立て直すことができたのですが、その際の苦しみを考えると、「同じ思いを人にさせたくない」と強く思うのです。


 

二刀流だからこそ成長スピードが加速する

では、いよいよ「二刀流投資」について具体的にご紹介したいと思います。まず、ひと言で言ってしまえば、「地方でキャッシュを蓄え、値上がりが期待できる都心に投資する」というモデルです。

地方の魅力はなんと言っても利回りの高さです。ただし、地方といってもどこでもいいわけではなく、やはり慎重に土地を選ぶ必要があります。その点、今元気なのが富山です。新幹線開通効果もありますが、古くからの薬売りの伝統があるため、製薬会社が多い他、電力の安さもあり製造業が盛んです。やはり、産業基盤が安定している都市は強いのです。利回りが高い富山の不動産から得られる収入で、キャッシュフローをコツコツ積み上げていけば、万が一の債務超過の場合にも安心です。

とはいえ、いくら富山であっても、資産を形成するにはそれなりの時間がかかりますし、貯めたお金を寝かせておくのももったいない話です。そこで同時に、「東京」の不動産にも投資するのです。確かに東京の不動産は高値が続き、利回りは低下しています。ですが、東京の魅力はなんと言っても、キャピタルゲイン。つまり、資産価値の上昇が見込まれることです。

先ほど、「黙っていても地価が上がる時代ではない」と言いましたが、東京だけは例外です。中でも都心五区(千代田、中央、港、渋谷、新宿)。一時的に下がることはあっても、地方から多くの人が流入し、世界中からお金が集まるこの地域だけは、長いスパンで見れば必ず上がります。その証拠に、日本で最も地価が高い銀座鳩居堂前の路線価は、昨年ついにバブル期を超えて過去最高値を記録しました。

そんな場所で不動産が買えるのか、と思われそうですが、狙い目は中古ワンルームです。1千万~2千万円程度で初心者にも手が届きやすく、若者の流入や新規ワンルームの建築規制により、常にほぼ満室状態。また、取扱業者も多いので、いざというとき売却するのも容易です。

その後も、富山から生まれたキャッシュフローを利用して、都心の物件を買い増していきます。そして、自己資本を増やしていく。これこそがこの「二刀流」の真骨頂なのです。

経営では当たり前の考え方である「自己資本を増やす」こと。

これこそが安定した収入を得て、将来の安心を得る近道です。ぜひ皆様も二刀流投資で、理想のゴールを目指してください。

富山と東京
 

もっと詳しく知りたい人は

朝日不動産㈱AM事業部
〒939-8281 富山県富山市今泉西部町3番地9
TEL:076-422-5566
http://www.asahi.ac/

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