今こそ知りたい「堅実な」不動産投資法

23区・駅近の中古ワンルーム投資が資産形成に最適な理由

「東京23区内の駅近の中古ワンルーム」にこだわり続け、29年の間不動産業を続ける日本財託。様々な不動産投資の方法がある中で、中古ワンルームマンション投資の魅力とはどこにあるのか。また、顧客はどんな不安を持ち、それをどう解消しているのか。顧客の人生設計を含めたマネープランの相談に乗るコンサルタントの岩脇勇人氏に詳しくうかがった。

「他者の力」を借りることができる投資

　日本財託グループのコンサルタントとして、東京都心の中古ワンルームマンション物件を販売している岩脇勇人氏。自身も３戸のマンションオーナーである岩脇氏から見た、不動産投資の魅力とはなんだろうか。

「何と言っても、『他者の力を利用できる点』が魅力です。物件購入の際にローンを活用すれば、自己資金が少なくてもスタートできます。その後は、入居者からの家賃収入を返済に充てることができます。このように他者の資本を使って始められる点が、他の投資にはない特長です」

　そのメリットを一番活かすことができるのが、30～40代のビジネスマンだと語る。

「不動産投資は長い時間をかけて行なう資産形成ですから、早く始めるほど有利と言えます。しかし年齢が若い方の場合、まだ年収や貯蓄額が十分とは言えないケースも多く、ローン審査に通りにくい傾向は否めません。一方、50～60代になると今度は退職までの年数が短いため、やはり金融機関の警戒心が強くなります。そう考えると、30～40代の方々は収入的にも時間的にも条件の整ったベストな年代です」

　実際、同社の顧客の大半を占めるのもこの年齢層のビジネスマンだ。会社勤めのかたわら、時間をかけずに得られる不労所得は、多忙な人にとって多大なメリットとなる。

「弊社では物件を販売するだけでなく、購入後の管理をすべて自社で行なっています。そのため、お客様ご自身で使う時間は最小限ですみます。空室リスクを心配される方もいらっしゃいますが、弊社がお勧めしている東京都心・駅近のワンルームは常に賃貸需要があるため、空室リスクも限りなく僅少。安定した家賃収入が期待できます」

リスクやコストはあえて自ら最初に開示

　来年の東京五輪の影響もあり、不動産価格の変動を不安視する人も多いが、岩脇氏はそこまで影響することはないと話す。

「現在、インフラ整備の影響で建築資材や人件費の高騰が指摘されていますが、その影響が及ぶのは新築分譲物件で、中古物件への影響はきわめて限定的です。また、賃料収入目的の物件の価格は、収益力に依存します。五輪の開催が東京への居住および賃貸需要を左右するとは考えにくく、従って終了後も需要は維持され、価格が下がることもないでしょう」

　岩脇氏はコンサルタントとして常時並行して20～30人とコンタクトをとり、うち月々５～８件が成約に至るという。顧客と向き合ううえで、気をつけていることはなんだろうか。

「ヒアリングを徹底し、最初にゴールイメージを共有することです。初回のご面談時は、まず目指されているレベル感をお聞きして、それに合わせたご購入のかたちをお話しします。例えば65歳までに年金と同じくらいの賃料収入が欲しい方なら、ワンルーム３戸が最適です。一方、禁じているのは『とにかく売ろう』という姿勢。長期的なご信頼を得るためには、お客様にとってベストな選択を考えることが一番です」

　ゴールが明確でない場合は、事例を話すようにしている。

「同程度のご年齢・ご年収の方ならこれくらいを目指されることが多い、といった話をします。同じ状況ではこういう方がいらっしゃいました、という実例もお話しします」

　不安や迷いを示す顧客にも、とことん寄り添う。

「ご自身も不安の内容を明確に把握されているわけではなく『なんとなく怖い』という方が多いですね。そこでまず私から、考え得るリスクやコストについて洗いざらいお話しします。『聞く前から正直に話してくれた営業マンは初めてだ』とよく言っていただくのですが、それが背中を押す一要素にはなっているかと思われます」

　空室・火災・金利上昇などの他、意外なリスクもある。

「盲点になりやすいのが設備面です。『古い物件は設備も古く、交換の費用が後々かかる』というイメージを持たれる方が多いのですが、実際は逆になることも。築浅物件は設備も最新で、浴室乾燥機や床暖房がある場合もあります。そうした複雑な機器は、修繕コストも高くなります。対して古い物件の設備は、エアコンと給湯器くらい。温水洗浄便座もはめ込み式の単純なもので、交換も数万円です。これが新型となると、20万円近くかかるケースもあります」

投資物件とマイホームどちらを先に購入するか？

　購入後は、月々のローン返済を長期間行なうことになる。多くの人が不安を覚える点だが、どうアドバイスしているのか。

「昨今はご存知の通り、歴史的な超低金利時代。利息の支払い額が少ないので返済額に占める元本充当分が大きく、『他者の力を借りる』には最適の環境です。とはいえ10年後も同じとは言えませんから、気を緩めることなく繰り上げ返済に励んでいただきたいところです。金利は残債額に対してかかるので、残債が小さいほど負担も減ります」

　なお30～40代と言えば、マイホーム購入のタイミングと重なる時期でもある。投資用物件と居住用の住宅、どちらを先に買うべきだろうか。

「この点では非常に多くの方が迷われます。営業マンとしては投資物件を買おう、と言いたいところですが、私の考え方は、居住用住宅優先です。投資用物件を買った後に、万一住宅ローンを組めなくなれば、ご本人のみならずご家族にも迷惑がかかりますから。ただし近々ではなく５～10年後にマイホームを、というお考えなら、まずは１戸投資用マンションをご購入されては、とお勧めします。ここも、お客様の夢やビジョンを尊重する姿勢が大事ですね」

　一人ひとりの顧客と誠実に向き合う様子が伝わってくる。

「不動産投資はスタートも購入後もプロのサポートが必要とあって、おつきあいは必然的に長くなります。そして、長くあることが信頼の証でもあります。２戸目、３戸目とリピートしていただける方も多く、非常に喜ばしい気持ちになります」

（取材・構成＝林加愛）