未納、破産、死亡時も...何があっても“家賃の立て替え”可能な保証サービスとは

不動産オーナーにとって最大のリスクは家賃が入ってこないこと。空室はもちろん、入居者が家賃を滞納した場合も、予定していた家賃収入が得られないことになる。そんなリスクを軽減してくれるのが、「家賃保証」というサービスだ。

ところが、家賃保証ビジネスを展開するフォーシーズ(株)の丸山輝社長は、保証会社の役割は家賃の立て替えだけではないと語る。（取材・構成：林加愛、写真：長谷川博一）

滞納・破産・死亡時も継続する保証

――マンションなどの物件を購入し、入居者から月々の家賃を得る「不動産経営」は、ビジネスパーソンにも人気の投資法です。その際に欠かせない「家賃債務保証」とは、どのようなシステムなのでしょうか？

【丸山】不動産経営に常時伴うのが、家賃滞納というリスクです。ローンを組んで物件を購入した後、家賃が入ってこなければ、返済ができなくなりますね。

その事態を防ぐために、我々のような「家賃債務保証会社」があります。当社の場合で言うと、入居者様から年1回の「保証委託料」を受け取り、滞納発生時には金融機関の3営業日以内に、オーナー様へ家賃分の現金をお支払いしています。

――すぐに立て替えてもらえるのは安心ですね。こうした保証会社は多くあるのですか？

【丸山】全国に百数十社、国土交通省登録業者数では87社あります。ただし保証の範囲は、会社によって差があります。フォーシーズの特色は、それが広いこと──「何があっても切れない」ことにある、と自負しています。

保証委託料が未納でも、管理会社やオーナー様が変わっても、さらには入居者様が破産、逮捕、死亡されたときでさえ、切れることはありません。

――非常に手厚いですね。逆に、そこまでの保証をしない会社もあるということですか？

【丸山】管理会社の変更で切れるパターンはしばしば見られます。ですからオーナー様は、保証会社選びを他人任せにしないことが大事です。

不動産仲介業者の中には、紹介の見返りとして保証会社から多額のキックバックを受け取っているところも見受けられます。この手の保証会社は、総じて保証範囲が狭く、破産、逮捕、死亡時にはたいてい切れます。やはりオーナー様ご自身が、各社の保証の充実度を調べ、自ら選ぶことが必要と言えるでしょう。

保証会社の価値は「困った時のサポート」にある

――あらゆる事態に対応して家賃を立て替えるとなると、負担も大きいと思います。事業として可能なのでしょうか？

【丸山】はい、負担（リスク）を引き受けることが保証会社の役割ではありますが、一方で、そのリスクに対応できる体力があるかが重要です。弊社はおかげさまで業界トップクラスの健全な財務内容を維持し、管理会社やオーナー様から支持を得ております。

ただ、私が思うに、保証会社の価値は「立て替える」ことだけにあるのではありません。

――それは、どういうことでしょうか？

【丸山】単に立て替えればよいのではなく、そのお部屋を最終的に、「何もない状態で」お返しすることが価値なのです。そうでなければ、オーナー様は次の募集ができませんから。

――さぞかし色々な状態の部屋があると思いますが……。

【丸山】そうですね。お部屋で亡くなられる方あり、破産して連絡が取れなくなる方あり。

一番大変なのは逮捕のケースです。入居者様が長期的に部屋に戻れない状況で、荷物だけが残る。そんなとき、私たちがオーナー様に代わって拘置所や刑務所に赴き、部屋の解約手続きや、荷物をどうするかの話し合いをします。

――そうした場面では、荷物はどうなるのでしょうか？

【丸山】多くの場合、当社で保管します。東京で預かり、出所後にお住まいになる大阪に届ける、といったことも。衣類や日用品を買い直さずにすぐに生活を始められるので、皆さん喜んでくださいます。