不動産投資の穴場を発見！　なぜ今、京都の物件が注目されているのか？

不動産投資というと、首都圏ばかりに注目が集まりがちだ。そんな中、地方都市でありながら「京都」への注目が高まっているという。その理由を探るべく、今年３月に都内で行なわれたセミナー『投資物件の隠れた穴場とは？』に参加した。

《取材・構成：西澤まどか　写真撮影：永井浩》

セミナーレポート

「京都には他の都市にはない特徴があります。まず、単身世帯が非常に多いこと。にもかかわらず、単身者向けの物件が極端に少ないのです」

講師として登壇した日本ホールディングス株式会社代表取締役社長の八尾浩之氏はこう話を切り出した。同社は京都を地盤に多くの物件の開発・販売を手がけており、京都の不動産事情を知り尽くしている。

「全世帯数に占める単身世帯の割合は、全国平均で約32％。それに対して京都は44％です。東京都の49％には及びませんが、他の都市と比べ際立って高いのです。10人に１人が学生と言われる『学生の街』であることはもちろんですが、任天堂やオムロン、島津製作所など、世界的な大企業が軒を連ねていることも大きな理由。また、企業の支店が多く、単身赴任者が多いということもあります」

これほどニーズがあるのに、供給が少ないのはなぜか。その理由もまた、京都ならではのものだという。

「歴史的建造物を数多く有する京都では、景観保全のためのさまざまな規制があります。たとえば近隣商業地域における最大容積率は、東京が500％なのに対して京都は300％。つまり、土地の面積の３倍の床面積の建物までしか認められません。しかも、平成19年に施行された新景観条例により、市内中心部の建物の高さが最大45ｍから31ｍに見直されました。他にも多くの規制があり、大規模な物件が立てづらいのです」

だが、こうした規制が、投資家にはむしろ優位に働くという。

「不動産投資にとって最大のリスクは『空室』ですが、マンションの供給が抑えられることで、リスクヘッジになっているのです」

ただ、これからの日本は少子高齢化、人口減社会を迎える。その波は京都も例外ではないはずだ。

「確かに子供の数は減りますが、一方で同志社大学や龍谷大学など郊外のキャンパスを市内に移転する動きや、キャンパス新設の動きも複数あり、京都中心部へ通う学生の数はむしろ増える見込みです。さらに、国際的な観光地である京都は、国内外の富裕層のセカンドハウスとしてのニーズも見逃せません」

歴史と伝統ある都市として人気の京都だが、今後は、不動産投資先としての人気も高まっていきそうだ。

京都の不動産投資の魅力

単身者の多さ

平成22 年の国勢調査によると、全世帯数に対する単身世帯の割合は全国平均の約32％に対し、京都は44％。東京都（区部）の49％には及ばないものの、非常に高い数字だ。また、人口100人あたりの学生数は、全国平均2.2％、東京都（区部）の5.6％に対し、京都は9.6％と東京よりも割合が高い（平成27年度学校基本調査より）。
京都市内への大学の回帰や新設が相次ぎ、世界的な企業も数多く立地。さらには富裕層のセカンドハウス需要もあると考えれば、この傾向が変わることは当分ないと思われる。とくに、単身者向け物件のニーズは根強いと言えるだろう。

物件の少なさ

京都には容積率や高さ制限の他、寺社などに設けられた「視点場」から見える五山の送り火をさえぎるような建物を建ててはいけないといった規制もある。こうした条件もあり、供給戸数は東京23 区のおよそ10分の1以下。人口比率を考えても少ないことがわかる。だからこそ、空室リスクを減らすことができるのだ。
ただ、こうした制限の中、最適な立地を探し、規制に触れない物件を建てるのは簡単ではない。やはり、京都を地盤とするデベロッパーが強みを持つ。日本ホールディングスが展開する「べラジオ」ブランドはその代表例だ。

京都の街の将来性

京都は今、再開発ラッシュである。「リーガロイヤルホテル京都」など高級ホテルを始め、観光名所「京都タワー」もリニューアル予定。「京都鉄道博物館」のオープンもこの春に予定されている。
年々増加するインバウンドだけではなく、国内旅行者もますます増えるだろう。そして、旅行者が増えるということは、それを支える人間も増えるということだ。
それだけに京都の物件も高騰気味だが、八尾氏によれば「中心部は価格が高騰しているが、西大路駅や西院駅など、今ならまだ狙い目の場所は多い」ということだ。