3年で10億円を築いた会社員が「不動産投資」を選んだ納得の理由

サラリーマンなら住宅ローンと投資用ローンが使える

2018年以降、金融機関は不動産投資ローン、特にフルローンに消極的になっています。ただし、住宅ローンには相変わらず積極的で、堅実な会社員なら容易にお金が借りられる状況が続いています。

たとえば、投資用の一棟ものに8000万円の融資は出ないけれども、マイホームになら同じくらいの金額の融資が出るわけです。

こういう融資の状況であれば、住宅ローンを使える「賃貸併用住宅」への投資が会社員には非常に有利だと思います。特にマイホームの購入を考えている若い人（20代後半）にとっては、「大家業」を始めるよいきっかけになるのではないでしょうか。

じつは、金融機関は住宅ローンと投資ローンを分けて考えます。つまり、自宅のローン返済を抱えている人でも、ほぼ問題なく投資用の融資を受けられる。私の場合も決して小さくない住宅ローンを抱えていましたが、それとは別に、複数の億単位の投資ローンが何の問題もなく組めました。

基本的にこうした金融機関の考え方は変わりません。なので、状況が変わってくれば、賃貸併用住宅に加えて、3000万円くらいの投資ローンを組んで収益率の高い「築古物件」を買う、といった本格的な不動産投資に乗り出す道も見えてくるでしょう。

もちろん、自宅の建て替えを考えている人にも賃貸併用住宅はおすすめです。どのハウスメーカーも賃貸併用のプランを用意しているので、土地の広さと容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）さえ十分にあれば、手堅い不動産投資になると思います。

住宅ローンが組めるのは、健康な間だけ

不動産投資は若いうちに始めたほうが断然いいと思います。私は一度だけ「健康診断」で引っかかったことがあって、そう痛感しました。

山梨県の山中湖の別荘を買ったときのことです。地元の地方銀行に融資をお願いすると、「住宅ローンでいけますよ」という話。よく知られているように、住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須です。なので、型どおりの健康診断を受けたら、痛風で引っかかってしまい、「再検査」になってしまった。そのときにあらためて担当者から「診断しだいでは住宅ローンは組めませんよ」と言われ、本当に肝を冷やしました。

私の場合、幸い深刻な病状ではなかったので、団信に加入でき、融資を受けることができましたが、どんなに資産や収入があっても、体が健康でなければ審査は通らない、というのが住宅ローンなのです。

どんなに元気な人でも日々、老化しています。そして体にガタがきたら、たちまち住宅ローンは組めなくなる。たとえば、前述の賃貸併用住宅は住宅ローンを使えるからこそ、特に若い人がチャレンジしやすい、手堅い不動産投資です。住宅ローンが使えなかったら、メリットは激減してしまいます。なので、できるだけ早く、若くて健康なうちに組んだほうがいいに決まっているのです。

ちなみに、私の実家も賃貸併用住宅の大家業を営んでいて、自宅を建て替えたのは母が60代のときでした。とても健康だったので住宅ローンが組めましたが、これは恵まれたケースだと思います。

やはり一般的には、加齢とともに健康リスクは高まり、資産形成するチャンスを失う可能性も高まります。なるべく若いうちに住宅ローンを組み、どんどん借金を減らしていく。そうすれば早く資産形成ができて、その分だけ人生における楽しい時間も増えるのです。