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築30年以上のボロ物件でも収益を上げる「サラリーマン投資家のスゴ技」

2022年06月09日 公開

荒木陽介(サラリーマン投資家)

 

投資物件をなかなか買えない人の共通点

私の場合、塾で優秀なコンサルタントと出会い、メンター役を引き受けてくれたことも大きかったと思います。気になる物件が出てきたら自分なりに分析して、それをいちいち彼に報告する。

すると彼は「この見立てはいいよ」とか「ここ、読み甘いね」とか、丁寧にアドバイスしてくれる。そういうやりとりを当初から繰り返していたのです。

さすがの私も、自分1人ではわずか2カ月で決断できなかったでしょう。私の投資方針を理解したうえで「これならいいんじゃない?」と背中を押してくれる人がそばにいたからこそ、ほかの講師や塾生が驚くほど短期間で買えたのです。

何も私が特別なのではなく、塾に通っている人はみんな同じような環境にありました。でも、いつまで経っても買えない人もいるわけです。

私が見た限り、物件を買えない人の共通点は2つでした。入ってきた物件情報を自分ですぐに分析せず、サボっていること。せっかく出会ったコンサルタントを信用せず、彼らとよい関係を築けないこと。要は「本気度」の違いだと思います。私とは違う目的で、ただ知識を得たいだけの人たちだったのかもしれません。

 

「お買い得な物件」を見つけるコツ

不動産投資の勉強で、教科書の初めのほうに載っているのが「法定耐用年数」です。RC造47年、重量鉄骨造34年、木造22年などといった内容ですが、重要なのは、この耐用年数の残年数が金融機関の融資期間の目安になるということ。

新築の住宅ローンだと35年というのがよくあるパターンですが、不動産投資ローンでは耐用年数の残年数が基準になります。たとえば、築22年のRC造ならローンの返済期間は25年という具合です。

ただ、あくまでも融資期間の目安なので、金融機関によっては残年数プラス5年にするところもあるし、中には耐用年数を過ぎた残年数ゼロの物件でも10年取ってくれるケースもあります。

当然ながら融資期間が長いほど年間の返済額は低くなります。1億円を35年で返すなら年間300万円、10年なら年間1000万円といった感じで相当違ってくる。つまり耐用年数の残年数は、不動産投資において最も大事な「手残り額」(家賃収入から管理費などの支出を引いたベースの収益性)に直結するわけです。

同じ表面利回り、同じ表面価格でも融資期間が長く取れる物件のほうが、より多くのキャッシュが手元に残ります。要は、築年数が浅いほうがいい物件ということ。単純に新しいほうがぼろぼろの建物よりも見た目がいいので、入居率なども高かったりします。

ただ当たり前ですが、築浅物件は価格が高くて競争も激しい。なので、そこそこきれいでなるべく残年数の長い「お買い得な物件」を見つけないといけないわけです。

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